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Für Berliner Immobilienmakler ist der Prenzlauer Berg ebenso reiz- wie anspruchsvoll. In den Medien wird der Prenzlberg meist etwas vereinfacht als hipper Szenekiez beschrieben, als Tummelplatz von bio-esoterischen Schwaben, Latte-Macchiato-Müttern und besserverdienenden Gentrifizierern. Diesen etwas einseitigen Ruf hat sich der zum Bezirk Pankow gehörende Ortsteil vor allem in den 90er Jahren erarbeitet. Damals wurde aus dem ehemaligen Arbeiterviertel, das zu DDR-Zeiten tatsächlich der Szenekiez von Künstlern, Intellektuellen und Oppositionellen war, das bundesweit bekannteste Beispiel für Gentrifizierung.

Immobilienmakler Berlin Prenzlauer Berg

Der nach der Wende einsetzende Run auf den seinerzeit noch eigenständigen Bezirk hatte gute Gründe. Schließlich bildet der überwiegende Teil des Prenzlauer Bergs das größte Gründerzeitgebiet Deutschlands. Über 80 Prozent der Gebäude wurden vor 1948 erbaut. Dank der vielen Investoren, die sich nach der Wende 89/90 dem Gebiet zuwandten, sind die in der DDR heruntergekommenen Bürgerhäuser mittlerweile weitgehend saniert. Die großzügigen, gut geschnittenen Wohnungen, die es hier zu vermarkten gibt, machen nicht nur Immobilienmaklern besondere Freude.

Sie sind auch besonders begehrt und daher entsprechend selten. Im Schnitt muss im Bezirk mit etwa 10 Euro pro Quadratmeter für die Miete gerechnet werden, bei Eigentumswohnungen kostet der Quadratmeter etwas über 3.000 Euro. Wie stets in Berlin hängt der Preis jedoch von der jeweiligen Mikrolage ab. Als seit vielen Jahren tätiger Immobilienmakler weiß KLINGER Immobilien bestens über alle Lagen in den unterschiedlichen Kiezen Bescheid. Gerne beraten wir Sie daher, wenn es um den Kauf, Verkauf oder die Vermietung von Immobilien im Prenzlauer Berg geht.

Dennis Klinger

Lassen Sie sich von Ihrem Immobilienmakler mitnehmen auf einen Rundgang durch den Prenzlauer Berg

Wer im Prenzlauer Berg spazieren geht, wird schnell bemerken, wie international das Publikum ist. Während auf den Straßen in Kreuzberg oder Neukölln meist arabisch oder türkisch gesprochen wird, hört man im Prenzlberg eher ein Gemisch aus Englisch, Spanisch, Französisch sowie natürlich Schwäbisch. Das gilt besonders für die Szenekieze im Süden des Ortsteils rund um die Kastanienallee, den Mauerpark sowie den Kollwitzkiez. Sie begründeten nach 1990 den Ruf, den der Prenzlberg bis heute genießt: ein Refugium für Künstler, Lebenskünstler und junge Familie.

Schon vor dem Mauerfall standen in den südlichen Bereichen des Prenzlauer Berges zahlreiche Häuser leer. Die DDR-Regierung hatte geplant, ganze Straßenzüge abzureißen und durch Plattenbauten zu ersetzen. Die Wende verhinderte diese Pläne. Bis zur Klärung der Eigentumsverhältnisse wurden viele der heruntergekommenen Wohnungen und Häuser von Studenten und jüngeren Leuten besetzt. Es entstand eine Alternativszene mit Kulturzentren, Clubs und unzähligen Cafés. Von der Anarchie der frühen 90er Jahre sind in den Kiezen mittlerweile nur noch Reste vorhanden. Der Charme, die Aura und das Flair dieser Jahre leben jedoch vor allem in der Gegend um den Mauerpark sowie in den typischen Straßencafés des Prenzlauer Bergs noch immer fort.

Beliebt ist etwa das nördlich gelegene Gleimviertel, das dank seiner Lage am Mauerpark besonders grün ist. Am Rande des Parks findet sich sogar ein Kinderbauernhof. Die vielen jungen Familien, für die der Prenzlauer Berg bekannt ist, haben sich besonders im Nordwesten des Ortsteils niedergelassen. Typischerweise liegt das nächste Café dort meist unmittelbar am nächsten Spielplatz, auf dem Kindernamen wie Anna-Lena und Magnus-Klaudius zu hören sind. Die mehrfach preisgekrönte Videosatire “Die Prenzlschwäbin” bringt das Lebensgefühl vieler hinzugezogener Prenzlberger durch Überzeichnung treffend auf den Punkt:

Der Kollwitzplatz zieht an Wochenenden mit seinem Markt nicht nur Touristen, sondern auch die Berliner geradezu magisch an. Ein nicht minder großer Anziehungspunkt ist die Kulturbrauerei in der Schönhauser Allee. Mit Kinos, Konzerten, Clubangeboten und zahlreichen Sonderveranstaltungen ist das ehemalige Brauereigelände eine feste Größe für alle Event- und Kulturhungrigen der Hauptstadt. Gemütlicher, und von den Touristen weniger beachtet, geht es im zwischen der Prenzlauer Allee und der Greifswalder Straße gelegenen Winsviertel sowie im (an Friedrichshain angrenzenden) Bötzowviertel zu. Zu für den Prenzlauer Berg moderaten Preisen lässt es sich in diesen Straßenzügen gut leben und arbeiten.

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Vermietungen im Prenzlauer Berg – ein Überblick Ihres Immobilienmaklers

Anspruchsvoll für Immobilienmakler ist der Prenzlauer Berg vor allem wegen seiner nach wie vor heterogenen sozialen Mischung. Erstaunlicherweise lag die Haushaltskaufkraft in den Quartieren des Prenzlauer Bergs im Jahr 2016 mit 2.469 Euro deutlich unter bzw. mit bis zu 3.067 Euro in der Spitze nur leicht über dem Berliner Mittelwert. Das in den Medien oft beschriebene Bild der Hipster, die bereit seien, jeden Preis für eine Miet- oder Eigentumswohnung zu bezahlen, trifft in der Realität daher nur teilweise zu. Die Mietsteigerungen vergangener Jahre sind nicht mehr zu erreichen und bewegen sich oft nur im niedrigen einstelligen Bereich. Gerade im untersten Preissegment ist das Mietpreisniveau im Vergleich zur Kaufkraft oft vergleichsweise hoch, sodass die Schmerzgrenze für Niedrigverdiener wohl längst erreicht ist.

Mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 17 Euro pro Quadratmeter erwirtschaftet das Gebiet um die Prenzlauer Allee (PLZ 10405) östlich der Kollwitzstraße die höchsten Mieten im Prenzlauer Berg. Die Durchschnittsmiete liegt hier bei 12,50 Euro pro Quadratmeter. Das reicht immerhin für den 5. Platz im Ranking der “teuersten” Quartiere der Hauptstadt. Dennoch finden sich selbst in diesem Kiez noch mancherorts dunkle Hinterhauswohnungen, die vergleichsweise günstig vermietet werden. So bürgerlich-heterogen wie von den Medien gerne behauptet, ist der Bezirk eben nicht wirklich. Gutverdiener und weniger gut Betuchte leben im Prenzlberg noch immer eng nebeneinander.

Je weiter nördlich und damit weiter vom Berliner Zentrum um den Alexanderplatz / Hackeschen Markt entfernt ein Quartier liegt, desto niedriger fällt in der Regel die Durchschnittsmiete aus. Entsprechend sinken meist auch mit der Entfernung vom Zentrum die Preise beim Kauf und Verkauf einer Immobilie. Nördlich des S-Bahn-Rings im Nordischen Viertel um den Arnimplatz und den Humannplatz (PLZ 10439) liegt die Durchschnittsmiete zwischen 9 und 10 Euro. Allerdings werden dort im unteren Segment durchschnittlich 7,41 Euro verlangt, was berlinweit ein Spitzenwert ist. Ähnliches gilt für den Kiez um den Helmholtzplatz (PLZ 10437), in dem 2016 durchschnittlich 11,44 Euro für den Quadratmeter Miete fällig wurden. Im untersten Marktsegment lag die Durchschnittsmiete dort bei stolzen 7,86 Euro.

Der nordöstliche Teil des Prenzlauer Bergs wird von Wohnsiedlungen und Neubauten geprägt. In diesem Gebiet geht es weit weniger “szenig” als im Süden des Ortsteils zu. Dennoch sind die Kieze in der Stahlheimer Straße, dem Wohngebiet Ostsee-/Grellstraße sowie der Großsiedlung an der Greifswalder-/Michelangelostraße dank ihrer City-Nähe und guten Verkehrsverbindung gefragt. Als Immobilienmakler konnten wir eine Angebotsmiete von durchschnittlich 8 bis 9 Euro den Quadratmeter ermitteln. Mittlerweile finden sich in diesem Kiez jedoch auch etliche Townhouses, Stadtvillen sowie Loftwohnungen für den gehobenen Bedarf.

Die Bautätigkeit im Prenzlauer Berg ist weniger dynamisch als in anderen Stadtteilen Berlins

Während sich im Norden des Bezirks Pankow noch viele Freiflächen finden, die in den kommenden Jahren und Jahrzehnten bebaut werden dürften, sind solche Areale im Ortsteil Prenzlauer Berg kaum noch zu finden. Ein größeres noch unbebautes Gebiet findet sich etwa an der Michelangelostraße. Bislang ist die Planung, was dort konkret gebaut werden soll, jedoch noch nicht abgeschlossen. Entsprechend dominieren kleinere bis mittlere Projekte die Bautätigkeit des Ortsteils. Häufig handelt es sich dabei um Wohnbauten für den gehobenen Bedarf. Im “Templiner Park” (Ecke Templiner / Fehrbelliner Straße) etwa entstehen rund 100 Eigentumswohnungen mit Preisen zwischen 7.000 und 10.000 Euro für den Quadratmeter.

Günstiger dürften die knapp 200 Wohnungen im Skandinavischen Viertel (Finnländische Straße/Malmöer Straße/Bornholmer Straße) sein, für die Preise von unter 4.000 Euro avisiert sind (Stand: Feb. 2017). Eine Mischung aus Eigentums- und Mietwohnungen ist in der zentral gelegenen Thulestraße geplant. Dort sollen 120 Mietwohnung und rund 400 Eigentumswohnungen entstehen.

Der überwiegende Rest der Neubautätigkeit im Prenzlauer Berg umfasst Kleinprojekte, in denen Lücken geschlossen oder Gebäude saniert und Wohnungen neu aufgeteilt werden. Im Ranking der Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen führte Pankow (3.749 Umwandlungen) den Reigen weit vor Kreuzberg (3.406) und Charlottenburg-Wilmersdorf (2.872) an. Zum Vergleich: in Spandau wurden gerade einmal 163, in Marzahn-Hellersdorf lediglich 26 Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt. Als Immobilienmakler für den Prenzlauer Berg beraten wir Sie natürlich gerne, wenn Sie solch eine Umwandlung planen und die Wohnungen auf den Markt bringen möchten.

Ein neuer Player im Immobilienmarkt: Smartments im Prenzlauer Berg

Konkurrenz erhalten Käufer, Verkäufer und Vermieter im Prenzlauer Berg neuerdings durch Anbieter sogenannter Smartments. Angeboten werden komplett eingerichtete Wohnungen samt Wäsche- und Reinigungsservice. Vor allem Geschäftsreisende, die länger in Berlin zu tun haben, sollen angesprochen werden. Die Smartments sehen sich selbst daher eher als Alternative für Hotelgäste, erhöhen natürlich dennoch den Druck auf den Immobilienmarkt in Berlin Prenzlauer Berg. Für kleinere Smartments bis 24 Quadratmeter werden 900 Euro Miete verlangt, größere Business Apartments bis 40 Quadratmeter schlagen mit bis zu 1500 Euro zu Buche. Ein größerer Smartment-Komplex entsteht derzeit an der Storkower Straße in Nähe des S-Bahnhofes Landsberger Allee.

Ob für Kauf, Verkauf oder Vermietung – mit KLINGER Immobilien wissen Sie einen kompetenten Partner für alle Immobiliengeschäfte in Berlin Prenzlauer Berg an Ihrer Seite. Wir führen Sie sicher und kenntnisreich durch diesen nicht ganz einfachen, aber umso reizvolleren Immobilienmarkt.

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