Wohnung verkaufen in Berlin: So gelingt der erfolgreiche Wohnungsverkauf mit KLINGER Immobilien

Solange die Zinsen niedrig und die Nachfrage hoch sind, ist der Verkauf ihrer Wohnung in Berlin sinnvoll. In Zeiten steigender Zinsen ist ein Verkauf grundsätzlich anspruchsvoller in bestimmten Marktsegmenten. Wann Sie ein Wohnung  verkaufen, hängt aber nicht nur von der Lage am Immobilienmarkt ab, sondern auch von der Lage, Ausstattung und Zustand Ihrer Immobilie ab. Gerne beraten wir Sie als Immobilienmakler in Berlin und beantworten all ihre Fragen.

Möchten Sie ihre Wohnung in Berlin verkaufen, können Sie dies auf zwei Wegen tun:

Sie verkaufen Ihre Wohnung selbst.

Sie verkaufen Ihre Wohnung mit einem Makler.

Vor dem Verkauf sollten Sie sich deshalb erst einmal Zeit nehmen und sich einen Überblick über Ihre aktuelle Situation verschaffen. Gerne beraten wir Eigentümer in einem kostenlosen und unverbindlichen Gespräch über den Ablauf und die Vorteile eines Verkaufs mit einem Makler.

Für die Veräußerung einer Wohnung sind grundsätzlich zahlreiche Nachweise und Dokumente notwendig, allerdings benötigen Sie bei einem Wohnungsverkauf noch zusätzliche Unterlagen. Insgesamt sollten Sie im Vorfeld – noch vor Preisfindung, Vermarktung, Wohnungsbesichtigungen und Käuferscreening – folgende Papiere für die Vertragserstellung mit ihren Kaufinteressenten zusammensuchen:

Grundriss

Energieausweis

Teilungserklärung

Grundbuchauszug

Protokolle von Eigentümerversammlungen

Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung

Baubeschreibung

Wohnflächenberechnung

Hausgeldabrechnung

Übersicht der Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen“

Es fällt keine Spekulationssteuer beim Verkauf einer eigenen Immobilie an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG).

Der Notar wird vom Verkäufer oder dem professionellen Makler damit beauftragt den Kaufvertrag zu erstellen. Außerdem prüft der Notar die Einträge im Grundbuch zur Immobilie. Im Beisein von Käufer und Verkäufer beurkundet er schließlich den Kaufvertrag und meldet den Eigentümerwechsel an das Grundbuchamt.

Beim Verkauf einer Immobilie gilt: Kauf bricht nicht Miete. Das heißt, dass sich mit dem Verkauf der Immobilie an einen neuen Eigentümer an dem bestehenden Mietverhältnis nichts relevantes ändert. Dieser kauft die Immobilie inklusive des laufenden Mietvertrags, die Rechte des Mieters bleiben bestehen. Existierende Mietverträge behalten Ihre Gültigkeit. Auf den neuen Vermieter kommen daher die gleichen Rechte und Pflichten zu, die Sie bereits hatten. Möchten Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, empfehlen wir Ihnen, die nötige Zeit dafür einzuplanen.

Besonders wichtig ist es, Punkte wie ausstehende Mietforderungen und Details zur Kaution, geplanter Eigenbedarfsnutzung oder den Betriebskosten mit in den Kaufvertrag aufzunehmen. So können Sie Auseinandersetzungen und Streitigkeiten mit den Mietern oder dem Käufer vorbeugen.

Bei einem Wohnungsverkauf mit laufendem Kredit kann beim Verkauf alternativ zu einer Darlehensablösung eine Übernahme durch den Käufer erfolgen. Voraussetzung ist die Zustimmung der finanzierenden Bank.

Die Notargebühren beim Wohnungsverkauf orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) detailliert festgelegt. Grob gerechnet belaufen sich die Notarkosten auf 1,5 Prozent bis 2 Prozent des vereinbarten Kaufpreises der Immobilie.

Vor dem Fototermin und den ersten Wohnungsbesichtigungen sollten Sie Ordnung und Sauberkeit in Ihrer Verkaufsimmobilie herstellen. Führen Sie notwendige Reparaturarbeiten und Instandsetzungen durch.

Der erste Eindruck Ihrer Immobilie kann ausschlaggebend für die Kaufentscheidung sein und dafür, dass Sie den bestmöglichen Preis entsprechend des Immobilienmarktes einfordern können. Entfernen Sie persönliche Einrichtungsgegenstände. Durch geschicktes Dekorieren vermitteln Sie potenziellen Käufern eine „Wohlfühl-Atmosphäre“ und steigern das Kaufinteresse. „

Bei einem Immobilienverkauf können vielfältige Kosten, etwa für Dokumente oder nötige Reparaturen, auf Sie zukommen.

Wertgutachten

Energieausweis

Private Verkaufsanzeige in einem Onlineportal

Maklerprovision (bei privaten Immobilienverkäufen)

Grunderwerbsteuer

Spekulationssteuer bei Wertzuwachs (bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist für nicht selbst bewohnte Immobilien)

Notarkosten

Löschung von Rechten Dritter (Notarkosten)

Üblicherweise übernimmt der Käufer die Notarkosten beim Wohnungsverkauf. In der Praxis beauftragt dieser daher auch den Notar für die Abwicklung des Wohnungs- oder Hauskaufs. Die Immobilie ist lastenfrei an den Käufer zu übergeben. Das heißt, dass Grundschulden vor der Eigentumsübertragung zu löschen sind.

Vor dem Verkauf Ihrer Wohnung sollten Sie auf jeden Fall von einer professionellen Immobilienbewertung profitieren, damit Sie den möglichen Verkaufspreis ermitteln können. Zunächst stellt sich also die Frage nach dem aktuellen Wohnungswert. Dieser hängt auch mit der Nachfrage nach Wohnimmobilien in Ihrem Bezirk zusammen. Erst, wenn dieser bekannt ist, kann ein realistischer Wert Ihrer Immobilie festgelegt werden. Mit unserem Immobilienbewertungstool können Sie eine erste Kurzeinwertung vornehmen.

Auch wenn sich alle Beteiligten einig sind – der Kauf einer Wohnung ist ohne notarielles Siegel unwirksam. Erst mit der Beurkundung durch einen Notar ist ein Immobilien-Kaufvertrag gültig.

Verkaufen Sie ohne Makler, müssen Sie den Notar briefen. Werden wichtige Aspekte vergessen, zum Beispiel Mängel an der Immobilie, kann das für Sie teuer werden. Für den Notartermin müssen Sie auch diverse Dokumente besorgen – zum Beispiel den aktuellen Grundbuchauszug und die aktuelle Flurkarte. SIe sind deshalb gut beraten mit einem versierten Makler vor Ort zu verkaufen – auch die Preisfindung und Immobilienvermarktung ist ein Fall für den Fachmann.

Die Beschaffung folgender Unterlagen ist für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie unerlässlich:

Auszug aus der Flurkarte (Ansprechpartner ist das zuständige Katasteramt)

Grundbuchauszug (erhältlich beim zuständigen Amtsgericht)

Wohnflächenberechnung

Bauunterlagen (Baugenehmigung, Bauplan, Bauzeichnungen, Grundrisse, Ansichten etc.)

Teilungserklärung

Protokolle zu den letzten Eigentümerversammlungen

Gemeinschaftsordnung

Aufteilungsplan

Hausgeldabrechnungen der letzten Jahre

Wirtschaftsplan

bei vermieteter Wohnung: Mietvertrag

Rechnungen zu umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen

Nach größeren Umbauten: Unterlagen zur Statik

Versicherungsschein zur Wohngebäudeversicherung (Ansprechpartner ist die Hausverwaltung)

Unterlagen zur Haustechnik in der Wohnung (beispielsweise Wartungsberichte zur Gasetagenheizung)

Energieausweis (diesen muss dem Käufer spätestens eine Woche nach der notariellen Beurkundung ausgehändigt werden)

Bei der Wohnungsübergabe: Übergabeprotokol

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